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当前位置: 审判研究> 案例分析>防止“跳单”的约定不能限制买房人择优自由

防止“跳单”的约定不能限制买房人择优自由
发布时间:2017/3/16 16:54:53   作者:程雪松     浏览:152184

 

 

      【案情】

        2014年7月8日,原告A中介公司与被告李某某签订《看房协议》,约定由A中介公司带领李某某现场了解推荐的房源,促成交易后,由李某某一次性支付A中介公司房屋成交总价1%的中介费。同时约定若李某某及其直系亲属私下与卖方达成买卖交易,需按中介费的3倍向A中介公司支付违约金。2014年7月8日、20日,A中介公司员工带领李某某查看、了解卖方刘某某的房屋。2014年7月20日,卖方刘某某与A中介公司签订《卖方包干费用确认书(卖方委托书)》,约定刘某某委托A中介公司为涉案房屋交易事项代理人,房屋总价343800元。2014年7月20日,卖方刘某某、李某某与B中介公司针对涉案房屋签订了《房地产居间买卖协议》,成交价为340000元,李某某支付了B中介公司中介费3400元。A中介公司遂以李某某违约为由诉请人民法院判令其支付违约金10200元

      【分歧】

       本案中原被告签订的《看房协议》是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应认定有效。本案双方争议的主要焦点是李某某是否违反《看房协议》约定,是否需向中介公司承担违约责任。有两种意见:

       第一种意见认为,被告与原告签订《看房协议》并查看、了解涉案房屋后,绕开原告私下与卖方刘某某签订《重庆市房屋买卖合同》,违反了《看房协议》约定,违背了诚实信用原则。既然双方在《看房协议》对“跳单”明确约定了违约金,应当支持原告请求其承担违约责任的请求。

        第二种意见认为,被告并未利用该原告提供的信息等条件促成交易,而是利用B中介公司提供的信息进行交易。卖房人在两家以上中介公司发布涉案房屋出售信息,买房人有权选择成交价格低、中介费用低、服务好的中介来促成交易。故被告的行为不构成“跳单”违约。对原告的诉讼请求不予支持。

       【评析】

        笔者同意第二种意见,理由如下:

        一、买方并未利用该中介公司提供的信息达成交易

        买房人是否利用该中介提供的信息决定了买房人是否应支付中介服务费。从房地产中介市场行业习惯看,卖方为增大房屋出售的几率,大多就同一套房屋委托多个中介公司提供居间服务。买方为节省购房成本,也普遍通过多个中介公司了解房源,查看、洽谈同一套意向性房屋。本案中,李某某虽然通过该中介公司查看并了解了涉案房源,但是其并没有通过该公司与卖房人达成《房屋买卖协议》。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中作为居间人的原告提供的机会和媒介服务没有达到委托人的预期,不能实现委托人利用该媒介达到订立合同的目的。所以,李某某并不需要向该公司支付中介费。

        二、禁止“跳单”条款并不排除买方的择优自由

        跳单,是指委托人与居间人订立合同后,就居间人报告的标的物绕开居间人,而径直与交易对方达成买卖合同,或另行委托他人提供居间服务的行为。合同约定的禁止“跳单”条款,目的在于防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的服务费。委托人的“跳单”行为显然违背诚实信用原则,应当承受不利后果。《看房协议》约定李某某及其直系亲属不得私下与房东达成买卖交易,否则应承担中介费3倍的违约金,应属有效。然而,该约定仅能针对看房者违反诚信原则,避开中介公司直接与卖房者实现房屋买卖交易,以逃避中介费、按揭服务费等情形,不能限制他人选择其他服务更优、费用更低的中介公司对同一房屋实现交易。

         三、赋予买方选择权,有利于促进房屋服务行业竞争,实现行业健康发展

        同一房源有多个房地产中介提供居间服务时,买方有权选择房价、中介费、按揭服务费等更低、服务更优质的中介公司达成房屋买卖交易。本案中被告李某某与原告达成的《看房协议》约定李某某承诺在原告促成房屋交易后支付中介服务报酬。在原被告签订正式的房屋居间买卖协议之前,李某某最终选择与居间费用更低的另一中介公司达成居间协议,签订《房地产居间买卖协议》。这是李某某的权利,应该得到法律保护。该行业习惯有利于促进市场充分竞争,符合市场经济规律。

        综上,原告公司并未促成房屋交易。被告选择房价、中介费、按揭服务费等更低、服务更优质的中介公司达成房屋买卖交易,不构成违约,不应当支付违约金。

 

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